Aktualitet

Hapat e jetëgjatësisë së ndërtesës, riparimet dhe mirëmbajtjet e nevojshme





Na ndiqni në Facebook
               Publikuar në : 16:10 - 20/01/20 |
Nga Ing. Diana Bardhi

Një qasje shkencore mbi jetëgjatësitë e ndërtesave, fazat e ndërtimit, mirëmbajtjes dhe rinovimit kapital.


Çdo ndërtesë është unike. Nevoja për mirëmbajtje, riparime dhe rinovime të pasurive ndryshon në varësi të shumë faktorëve, duke përfshirë: cilësinë e ndërtimit, detajet e projektimit, kushtet e ekspozimit dhe standardin e projektitmi, stadardin e kujdesit të dhënë nga pronarët dhe ekipi i tyre i menaxhimit të objektit.



Pavarësisht nga ndryshimet midis ndërtesave individuale, është përcaktuar që shumë ndërtesa ndjekin një model të ngjashëm pasi kalojnë nëpër faza të ndryshme në ciklet e tyre përkatëse të jetës. Në këtë drejtim, janë identifikuar pesë faza të përgjithshme të ciklit jetësor dhe duke përdorur analogjinë me trupin e njeriut, ato përmblidhen në mënyrë konceptuale si në figurën më poshtë.


Megjithëse këto faza të ciklit jetësor janë përgjithësime, ato u mundësojnë pronarëve dhe menaxherëve të parashikojnë kërkesat e ardhshme për rinovimin e kapitalit dhe të marrin vendime të informuara në lidhje me buxhetimin dhe burimet e tjera për mirëmbajtjen, riparimet dhe rinovimin e pasurive.

Nga figura më sipër ne shohim se kostot e mirëmbajtjes janë përgjithësisht konsistente gjatë jetës së një ndërtese; megjithatë, shpenzimet për rinovimin e pasurive ndryshojnë në mënyrë dramatike në periudha të ndryshme, veçanërisht gjatë jetës së objektit Faza-3 dhe Faza-4. Kërkesat për administrimin efektiv të objektit janë të ngjashme për të gjitha llojet e pronave, pavarësisht nëse bëhet fjalë për një ndërtesë të lartë, ndërtesë të ulët, ndërtesë publike zyre. Fazat e jetës mund t’i kategorizojmë si më poshtë:

“I porsa lindur deri nën 1 vit”. Gjatë kësaj faze ndërtesa është në proces të dorëzimit nga zhvilluesi tek pronarët e parë. Pasuritë janë të reja dhe janë të mbuluara me një larmi garancish. Kërkesat për mirëmbajtje janë të përqendruara në aktivitetet e pastrimit dhe inspektimet periodike të ndërtesës.

“Fëmijëria” (1-16 vjet). Gjatë kësaj periudhe, pronarët kanë marrë përsipër përgjegjësinë e plotë për të gjithë mirëmbajtjen, riparimet dhe planifikimin e ripërtëritjes me afat të gjatë për ndërtesën. Me dy vjet përvojë në shpenzime, pronarët kanë krijuar një program mirëmbajtjeje parandalues dhe po i ndajnë paratë për fondin rezervë me afat të gjatë. Pronarët kanë filluar të adresojnë disa projekte relativisht të vogla rinovimi, të cilat trajtohen më në detaje në fazën tjetër.

“Adoleshenca” (17-29 vjet). Gjatë kësaj faze të tretë që pronarët mund të zbulojnë se buxhetet e mirëmbajtjes të përcaktuara gjatë fazës së dytë të jetës nuk janë më adekuate për të adresuar zëvendësimin e afërt të pasurive të ndërtesave që janë përkeqësuar dhe kanë arritur në fund të jetës së tyre të dobishme të shërbimit. Kjo fazë përfaqësohet nga një rritje e dukshme e numrit të projekteve për rinovimin e kapitalit. Kjo fazë jete shpesh i detyron pronarët që të rishqyrtojnë seriozisht praktikat e tyre historike të buxhetimit dhe të bëjnë alokime më të arsyeshme të fondeve për rinovimin e aseteve të ndërtesës e cila lëviz nëpër fazën e jetës dhe në fazën-4.

I Rrituri në moshë madhore (30 deri 49 vjet). Më i madhi dhe më i shtrenjti nga të gjitha projektet e rinovimit të aseteve kanë tendencë të ndodhin gjatë fazës së 4-të të jetës. Si rezultat, fondet e rëndësishme do të duhet të riinvestohen në ndërtesë dhe buxhetet standarde të funksionimit dhe mirëmbajtjes do të duhet të rishikohen. Disa nga pasuritë janë zëvendësuar gjatë 30-40 viteve të mëparshme dhe pronarët dhe menaxheri tani po operojnë një ndërtesë me pasuri në një larmi epokash të ndryshme. Nuk ka më një bazë të vetme dhe menaxherët e objektit kanë për detyrë të ndjekin pasuritë e ndryshme.

Epoka e vjetër (50 vjet plus). Në këtë pikë, të gjitha pasuritë kryesore kanë kaluar një cikël rinovimi. Prandaj jeta Faza-5 është në thelb një kthim në jetë i Fazës-2. Pronarët tani duhet të përgatiten për ciklin tjetër të rinovimit të pasurive pasi ndërtesa lëviz përtej 50 vjetorit të saj dhe fillon në 50 vitet e ardhshme të funksionimit.

Tani do të shqyrtojmë secilën nga pesë fazat e ciklit jetësor në detaje të mëtejshme, duke i kushtuar vëmendje të veçantë kërkesave të mirëmbajtjes, riparimit dhe rinovimit në secilën fazë.

***

Faza e dytë e jetës së një ndërtese mund të konsiderohet të fillojë, ose rreth, dy vjetorin dhe zgjat deri në vitin e 16-të. Në terma shumë të përgjithshëm, faza e fëmijërisë karakterizohet nga sa vijon:

Mirëmbajtja. Buxhetet standarde të funksionimit dhe mirëmbajtjes janë zakonisht të përshtatshme për të funksionuar ndërtesën. Bashkëpronarët kanë kaluar dy vjet në procedura të pastrimit dhe duhet të krijojnë programin e nevojshëm dhe të mjaftueshëm të mirëmbajtjes parandaluese. Detyrat e mirëmbajtjes janë përqëndruar në një kombinim të aktiviteteve të pastrimit, aktiviteteve të inspektimit dhe riparimeve të ndryshme. Pronarët duhet të jenë të kujdesshëm që të mos bëhen të vetëkënaqur gjatë kësaj faze jetësore të ndërtesës – shpenzimet e mëdha po afrohen në horizont dhe përgatitjet e bëra në këtë fazë të hershme do të zbusin ndikimin e këtyre.

Riparimet. Gjatë pesë viteve të para, pronarët duhet të vazhdojnë të përqendrojnë përpjekjet e tyre në ruajtjen e garancive të mbetura mbi pasuritë. Do të lindin një numër projektesh relativisht të vogla riparimi por këto nuk duhet të kenë ndonjë ndikim të madh në buxhetin operativ.

Rinovim. Edhe ndërtesat më të mira të dizajnuara, duke përdorur materiale më të mira, përmbajnë disa asete që kanë jetë të shkurtër. Gjatë fazës-2 pronarët do të përballen me disa asete  që kërkojnë zëvendësim. Këto janë zakonisht projekte të vogla me kosto relativisht të ulët të kapitalit. Sidoqoftë, pasi  këto janë projektet e para rinovuese në ndërtesë, pronarët mund të gjendjen në befasi dhe mund të mos jenë në gjendje t’i vendosin  buxhete për projektet në perspektivën e tyre të duhur. Këto projekte të rinovimit nuk do të thotë se ndërtesa ka probleme – përkundrazi, pronarët duhet të kuptojnë se disa asete kanë jetë të shkurtër shërbimi. Pronarët / menaxherët mund të zgjedhin të kërkojnë këshillat e profesionistëve për të përcaktuar fushëveprimin e duhur të punës dhe për të marrë oferta konkurruese.

Të renditura më poshtë gjeni një përmbledhje të disa prej projekteve të rinovimit që mund të ndodhin gjatë fazës së dytë të ciklit jetësor të një objekti:

Sistemi i furnizimit me ujë. Pronarët e ndërtesave janë të njohur me zëvendësimin e ngrohësve të ujit, gazit. Fatkeqësisht,disa objekte kanë pësuar zëvendësime të shumta të ngrohjes së ujit gjatë 16 viteve të para të jetës së një ndërtese dhe ndonjëherë merret në konsideratë zëvendësimi i ngrohësve të ujit me jetë të shkurtër me një sistem më të qëndrueshëm siç është një bojler  dhe depozitat e ujit, gazit.

Pompa qarkulluese. Ndërtesat me ngritje të ulët dhe ato të larta janë të pajisura me një ose më shumë pompa qarkullimi shumë të vogla të kuajve fuqi dhe pompave të riciklimit që shpërndajnë ujë të nxehtë shtëpiak nëpër ndërtesë. Meqenëse këto pompa funksionojnë vazhdimisht, ato shpesh zëvendësohen në një cikël 3-10 vjeçar, në varësi të cilësisë së pompës.

Dyert e hyrjes në garazhd. Hyrjet e automjeteve në garazhe parkimi janë zakonisht vende ku ka trafik të lartë ku sepse kemi hapjen dhe mbylljen e përsëritur të dyerve. Në varësi të ngarkesave të trafikut, këto zakonisht zëvendësohen çdo 3-10 vjet.

Riparimi i jashtëm. Veshja dhe suvatimi i jashtëm mund të ketë problem lagështie, cilësie, prandaj kërkohet rivendosja e tyre për të ruajtur cilësinë dhe pamjen e tyre estetike. Frekuenca dhe shtrirja e projekteve të rinovimit përcaktohet nga kushtet e ekspozimit të veshjes apo suvatimit të jashtëm.

Disa projekte të tjera që mund të ndodhin gjatë kësaj faze janë: rinovimet e jashtme të silikonit të hapsirave dyre- dritare, mbulesat e ballkoneve, zëvendësimi hidroizolimit në shkallët dhe riparimet e pompës së depozitave.

Është e rëndësishme të njihen asetet me jetë të shkurtër (d.m.th., ato asete me jetë të dobishme shërbimi prej 10 vjet ose më pak) do të vazhdojnë të kërkojnë zëvendësim në mënyrë ciklike gjatë të gjitha fazave vijuese të ciklit jetësore të ndërtesës. Këto rinovime mund të jenë bezdi apo edhe zhgënjyese për pronarët; sidoqoftë, ato nuk ndikojnë seriozisht në buxhetin financiar kur e konsiderojmë të rëndësishëm mbi jetën e një ndërtese. Faza “I rritur” (30-49 vjet)

***

Faza e katërt e një ndërtese fillon rreth 30 vjet. Disa nga aktivet më të shkurtër të jetës (që u zëvendësuan për herë të parë në fazën e jetës 1) tani do të kërkojnë rinovimin e tyre të dytë. Pronarët dhe menaxheri i tyre i pronave tani janë sfiduar me një strukturë që përmban një gamë të pasurive të moshave të ndryshme dhe përkeqësohet me norma të ndryshme. Faza 4 e ciklit jetësor të ndërtesës karakterizohet nga atributet e mëposhtme:

Mirëmbajtja. Mirëmbajtja gjatë kësaj faze në thelb nuk është e ndryshme nga fazat e hershme të jetës. Pronarët vazhdojnë të përqendrohen në mirëmbajtjen e të gjitha sistemeve kritike. Cilësia e programit të mirëmbajtjes parandaluese do të ndihmojë në zbutjen e shkallës së përkeqësimit të disa prej aseteve.

Riparimet. Vjetërimi funksional, vjetërimi i stilit dhe vjetërimi ligjor duhet të menaxhohen me kujdes në këtë fazë. Gjithashtu, faktorët që ndikojnë në përkeqësimin e pasurive janë forcat madhore, agjentët atmosferik, cilësia e matërialeve të përdoruara për rinovim, aftësia profesionale e aplikimit.etj

Rinovimi. Në këtë fazë pronarët do të ndeshen me projektet më të mëdha dhe më të shtrenjta të rinovimit të pasurive, të tilla si zëvendësimi i dyerve dritareve, suvatimeve, muraturës etj.

Ekzistojnë dy mjete që janë më të vlefshmet për të ndihmuar pronarët të administrojnë pasurinë gjatë secilës prej pesë fazave të ciklit jetësor. Këto janë Plani i mirëmbajtjes, i cili ndihmon pronarët të kontrollojnë se çfarë ndodh në secilën fazë të ciklit jetësor duke siguruar që mirëmbajtja e duhur është kryer për të arritur jetën e plotë të shërbimit nga pasuritë dhe Studimi i rezervës (Raporti i Zhvlerësimit ose Plani i Kapitalit) i cili ndihmon pronarët të parashikojnë kur asetet kanë të ngjarë të arrijnë në fund të jetës së tyre të dobishme të shërbimit dhe të lënë mënjanë para të mjaftueshme në fondin e rezervës për të kompensuar vështirësitë financiare të taksave speciale. Për këtë duhet të kërkohet një Raport i Zhvlerësimit të Pasurisë./

*Diana Bardhi është pedagoge e Inxhinierisë së Ndërtimit në Universitetin Metropolitan Tirana. Artikulli është pjesë e një punimi shkencor.


Etiketa: , ,

Pas